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融创扩大警钟:5年并购耗资2000亿   总负债或达7000亿居行业第一

2019-06-17 07:02:55 来源:长江商报

长江商报消息澳门美高梅官方网站 ●长江商报记者 宋金 天津报道

澳门美高梅官方网站“手拿巨资,疯狂并购”是融创中国(01918.HK,以下简称“融创”)董事长孙宏斌最近几年的明显标签,不差钱的豪赌背后,也承受着巨大的资金压力。

长江商报记者统计发现,2014年至今,融创中国少则数亿、多则百亿的并购,耗资已逾2000亿元。截至目前,融创市值1633亿元,融创总资产7167亿元。

一边大举收购,一边攻城掠地。长江商报记者统计发现,2019年前4个月,融创已斥资800亿拿地。

澳门美高梅官方网站巨资并购、快速拿地、快速开发的融创模式同时带来高杠杆,高负债的隐患。

澳门美高梅官方网站长江商报记者梳理财报发现,2018年融创总负债金额到达6435.53亿元,负债率89.80%,居行业第一。另外,融创中国净负债率自2014年以来,连续4年大幅爬升,2017年公司净负债率已超过200%。

长江商报记者粗略计算,截至目前,融创总负债或超7000亿,负债率超过90%。

针对上述财务题目,长江商报记者向融创中国发往采访函,但截至发稿时止,仍未取得具体回复。

收购贸易项目被疑变住宅

6月5日,一篇题为《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章,将融创、孙宏斌、泛海国际推到了舆论的风口浪尖,其中关键词乃至成了微博热搜话题。

澳门美高梅官方网站文章指出,融创在接手泛海国际项目后,通过“神”操纵更改了泛海国际部份地块用途,将贸易配套用地更改成住宅用地,增加了200亿住宅货值,将“身家普遍几千万的泛海业主”逼成了维权者。随后,融创做出回应,予以否认。

澳门美高梅官方网站事实上,融创实在不差钱。2018年,融创中国实现合同销售金额4608.3亿元,同比增长27.3%,居行业第四,实现营业收进1247.5亿元,同比增长89.4%,这是该公司上市以来营业收进首次突破千亿大关;净利润为165.7亿元,同比上涨50.6%;毛利润311.4亿,同比增长128.5,毛利率为25%,较2017年的20.7%进步4.3个百分点。

从业绩增速来看,2015年,融创中国的营收降落8.22%,尔后在2016-2018年,增速分别为53.59%、86.38%及89.37%。在净利方面,增速实在不稳定,2015年为2.35%,2016年为-24.85%,而2017年,融创净利润同比暴增344.00%,2018年增速回落至50.55%。

2019年,融创预计全年有超过400个项目进行销售,预计总可售资源超7800亿元。在此前的业绩发布会上,孙宏斌表示,2019年的销售目标是5500亿元,增幅约为20%,对照往年业绩,这个幅度实在不算太高。他表示,“2019年融创将会慢下来,对市场不太乐观,必须要谨慎。”

今年1-5月,融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元,同比增长12%;累计合同销售面积约1124.5万平方米,合同销售均价约14530元/平方米。据克而瑞发布的榜单显示,融创前5月的权益销售额为1119亿元,在业内排第6。

5月单月,融创的合同销售金额约人民币443.8亿元,合同销售面积约304.7万平米,合同销售均价约人民币14570元/平米。这是融创2019年单月销售的最高点,同比增长16%,环比亦增长13%。不过,若要达成5500亿元的销售目标,融创接下来月均匀销售额需到达552亿元。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示,对融创来说,业绩成长具有较好的导向,继续体现了其在房地产领域的行业领袖地位。净利润等数据也充分体现了融创较好的盈利能力。特别是通过收购项目,能够在很大程度上降落本钱,这是利好相干用度本钱的节俭和盈利空间的扩大的。

一季度新增借款占上年末净资产48%

澳门美高梅官方网站融创的扩大之路,从2014年收购绿城股权开始。

2014年,绿城遭受资金链危机,孙宏斌以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权;2015年,融资实行了4起并购,其中两起是与中渝置地进行,分别以4.5亿元取得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景,另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易和武汉美联地产出售的。

澳门美高梅官方网站2016是并购大年。5月,融创斥资42.25亿元,收购莱蒙国际6个项目所有股权;9月再花137.88亿元收购联想的地产业务,又用40亿盘下金科16.96%的股权;11月,再斥资8亿元在二级市场增持金科,以36.62亿元的价格,收购时期城项目。

2017年继续加码。当年1月,融创26亿把链家6.25%股权收进囊中;5月,102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目,21亿收购华城富丽60%股权;6月,32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权;7月,斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权,随后150亿元收购乐视股权,2017年半年时间,融创累计花掉超750亿扩大资本,简直就是“英气冲天”。

澳门美高梅官方网站2018年3月,融创再花10亿增资乐视,斥资19.33亿接手海航海南两家公司;10月,62.81亿全盘拿下万达文旅;2019年2月,125亿收进泛海京沪项目。

澳门美高梅官方网站长江商报记者粗略统计发现,2014年至今,融创中国少则数亿,多则百亿的并购耗资已逾2000亿元。

融创大肆并购,市场最为关注的是哪来那末多钱?在收购万达项目的时候,孙宏斌称,收购万达的资金全部来自于融创,公司账面上还有900多亿现金。

事实上,这些钱是“借”来的。2016年融创中国借贷总额为1128.44亿,仅利息支出41.62亿元。当年净利润为29.4亿,负债率高达121%。

澳门美高梅官方网站截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。今年4月8日,融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,新增借款占上年末净资产的48%。

今年前4月已斥资800亿拿地

一边大举收购,一边攻城掠地。

今年3月刚刚表示“拿地要非常谨慎”的孙宏斌,4月就在湖北省武汉市的公然招拍挂土地市场上砸下152.38亿元收获了4宗地块。

长江商报记者粗略统计发现,除5月表示“暂停公然拿地”。今年前4个月,融创已斥资800亿拿地。

在市场散布上,孙宏斌表达出对一二线市场的看好,并以为从往年底到今年一季度出现一波窗口期。从3、4月间融创的新增项目来看,二线城市是发力的重点,从早前的散布配比上来看,融创85%的土地储备都在一二线市场。

对此,严跃进以为,融创土地储备范围较为集中,过来往看,一二线城市房地产管控的力度太大了,这经常会有各类新的题目。但是现在来看,此类城市到了2019年会有较好的反弹机会,所以实际上土地储备结构是公道到位的。

事实上,2018年,融创在市场偏谨慎的情况也放缓了拿地节奏,当年新增土地储备约4820万平方米,相较于2017年的6764.2万平方米降落28.74%,权益土地面积约2631万平方米,均匀土地本钱3723元/平方米。据克而瑞发布的2018年1-12月中国房企新增土地货值TOP100,融创中国以8782亿元高居第二。

澳门美高梅官方网站截至2019年3月28日,包括旧改等协议状态的土地,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。

澳门美高梅官方网站中原地产数据显示,截至5月20日,融创中国拿下88宗土地,权益计划建筑面积为1037.38万平方米,权益拿地总价为642.82亿元,楼面均价为6197元/平方米。克而瑞数据显示,截至5月,融创中国今年的拿地金额居行业第二。

总负债或超7000亿元

连续多年大范围的收并购,致使融创的高负债经营犹如是在站在刀尖上舞蹈。

澳门美高梅官方网站长江商报记者梳理发现,2018年总负债金额到达6435.53亿元,负债率89.8%,居行业第一。融创中国净负债率自2014年以来,连续4年大幅爬升,2017年公司净负债率已超过200%,高于行业3/4分位数。长江商报记者粗略计算,截至目前,融创总负债或超7000亿,负债率超过90%。

澳门美高梅官方网站在房地产行业,70%已是资产负债率的警戒线了。长江商报记者梳理前2018年前30家上市房企的负债率发现,基本都才超过了70%,整体踏足在警戒线之外。2017年上市房企的整体资产负债率是78.76%,有近6成的房企负债率超过往年的均匀值。

澳门美高梅官方网站2018年,融创中国严控拿地速度,加速往杠杆的策略确切有了很多的成绩,资产增厚至7166.60亿元,相比上年末增长了15%。与此同时,融创中国的账上现金余额为1201.98亿元,高于市场预期。现金充裕的同时,融创的负债也在逐渐降落。融创的净负债率水平继续保持稳步降落的趋势,截至2018年底的净负债率为149%,同比大幅降落了53个百分点,降杠杆取得明显成效。

有业内料想,未来两年随着利润的开释,现金与净资产会稳步提升,净负债率会延续降落至100%之内。

严跃进向长江商报记者表示,由于房地产行业的特殊性,目前全部行业都面临着高负债的情况。融创作为行业的领头羊,高速扩大的同时也需警惕债务偿还高峰期时给澳门美高梅官方网站带来的资金压力。澳门美高梅官方网站长时间处于高负债率,一定会出现极为危险信号。快速扩大市场版图和大笔收并购,对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。

责编:ZB

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