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新城控股利润暴增74%之谜:会计易收留利润注水34亿 借钱利率8%远高市场融资本钱被指利益输送

2019-07-08 07:22:32 来源:长江商报

长江商报消息 ●长江商报记者 蔡静 综合报道

“恶魔躲匿人间”,谁也不曾想到,一个身家数百亿的房企老板,竟会干出如此龌龊事来。而其背后的“新城系”,无疑也遭受了一场风暴,生死悬于一线。

澳门美高梅官方网站因董事长王振华身涉极为卑鄙的案件,中国排名第八的开发商——新城控股被迅速拖进了风暴中心。新城系三家上市公司遭到“股债双杀”,包括A股上市的新城控股(601155.SH)、H股上市的新城发展(1030.HK)、新城悦(01755.HK)。短短三个交易日,三家上市公司合计蒸发市值逾400亿元。其中,新城控股缩水幅度最大,数额接近180亿元。

固然新城控股极力夸大王振华涉案是“个人缘由”,但究竟是老板摊上大事,对上市公司的影响在所难免。固然,假定是一家质地良好的公司,就算一时碰到甚么突发事件,股价早晚也会涨回来。但假定是一家外表鲜明,实则不堪一击的公司,细微小事也许就能够够点燃导火索致使全盘崩塌。

那末,新城控股底色到底如何?长江商报记者梳理其财报发现,这家外表鲜明,内在却危机重重的房企,即使没有此次黑天鹅,也许终究结局也好不到哪里往。

澳门美高梅官方网站简单来说,在利润方面,新城控股利用了投资性房地产公允价值变动收益、利息资本支出和新会计准则的影响等手段对利润进行了适当的调理,注水约34亿。这些手段,引发了监管层的留意。2019年4月初,上交所连发长达7页的事后审核询问函,质疑其利润虚增、关联交易涉嫌利益输送等。随后,新城控股公告回应监管层询问。这份43页的回函内收留,在监管规则答应之内,展现出超高财务会计技能,但也暴露出新城控股百亿利润下的水份。

今年一季度,新城控股已显现疲态,营业收进43.30亿元,同比降落16.39%,净利润207亿元,较上年同期降落42.63%,扣非净利润1.66亿元,同比降落52.15%。

更使人耽忧的是,假定新城控股今年盈利能力大幅降落,在王振华事件冲击下,临危受命接班人、王振华之子王晓松,要想顺利度过百亿债务危机实属不轻易。

改用公允价值计量,利润调理迹象明显

这恍如看上往是一家很美的公司。

澳门美高梅官方网站作为发家于常州的房企,新城控股赶超同行的速度超乎异常——销售额连年翻倍,2018年突破2210亿元,一跃进进全国房企十强,排名第八位。

不过,新城控股在较为慎重的投资者眼里,却不是个好标的。在一些头部券商研究员看来,新城控股是激进的“骗子”。他们以为,新城控股的排名可以从第二十位上蹿至第八的背后,是超高的财务技能和野心。

最近几年来,随着新城控股大举扩大,其账面上的净利润也在急剧增长。2016年至2018年,公司实现营业收进279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元,同比分别增长18.67%、44.89%、33.58%,对应的净利润(回属于上市公司股东的净利润)为30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元,同比增幅为64.42%、99.68%、74.02%。同期,扣除非常性损益的净利润为25.45亿元、50.02亿元、75.97%,增幅为105.07%、96.51%、51.87%。

利润可谓高速增长,特别是往年,净利润猛增44.62亿元。新城控股盈利能力真的如此强吗?

澳门美高梅官方网站长江商报记者发现,最少在往年,公司净利润存在注水迹象,或一定程度上来自财务运作。

重新城控股2018年利润表数据看,净利润122.09亿元,同比大增95.02%,其中,公允价值变动收益27.85亿元,投资收益22.67亿元,两者金额占净利润的41.38%。

其中,往年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占净利润的26.78%。

澳门美高梅官方网站投资性房地产公允价值变动收益翻倍增长使人吃惊,引发交易所关注,并发函询问。公司解释称,投资性房产主要为综合性购物中心——“吾悦广场”,是自主投资、开发、建设并运营的贸易地产项目,属于重资产投资。往年,新完工的重资产模式运营的吾悦广场共18座,公允价值变动损益为14.64亿元。

澳门美高梅官方网站因此可知,并非是新城控股投资的房地产增值了,而是将建成的贸易楼盘改用公允价值计量,以此增加账面上的利润。

澳门美高梅官方网站年报显示,往年初,新城控股完工投资性房地产151.92亿元、期末为318.39亿元,当期变动166.47亿元,影响当期利润总额21.49亿元。

长江商报记者梳理上市房企发现,往年,万科、保利、绿地等大型房企对投资性房地产则采取本钱法计量。

澳门美高梅官方网站合联营澳门美高梅官方网站转子公司获6.77亿收益

或为了增加净利润,在对关联公司并表方面,新城控股也动了心思。

在上交所询问函中重点提及,新城控股对多家持股比例超过50%的合(联)营澳门美高梅官方网站未被纳进合并报表,相反,一些持股比例不到50%的合营澳门美高梅官方网站却通过协议约定方式纳进合并报表,使人不解。

澳门美高梅官方网站新城控股旗下共有600多家参控股子公司,可谓是儿孙满堂。2018年,新城控股的投资收益为22.67亿元,同比增长321.02%。其中,合营、联营澳门美高梅官方网站转子公司带来了6.77亿元投资收益,占公司2018年回母净利润的6.45%。

澳门美高梅官方网站值得关注的是,当年新城控股合营、联营转子公司的澳门美高梅官方网站共有8家,其中南京新城创锦房地产有限公司(简称“南京创锦”)最故意思。南京创锦2015年11月25日成立,发起股东是南京新城万嘉房地产有限公司,100%控股,法人代表是新城控股董事长王振华。当年这家公司纳进合并报表,亏损78.71万。

2016年6月28日,南京德顺房产开发有公司闪亮登场,它向南京创锦增资2亿,占股29.85%,南京创锦摇身一变,重新城控股的子公司变成了合营公司,不再纳进合并报表,而当年这家公司亏损了1345万元。

2018年11月15日,新城控股耗资2.238亿元,从南京德顺手上买回南京创锦29.85%的股权。这时候候,南京创锦又由合营澳门美高梅官方网站变成了新城控股的子公司。

澳门美高梅官方网站与新城控股往返倒腾南京创锦的南京德顺,目前还参股了南京新城万博房地产开发有限公司(持股30%)及佛山鼎域房地产有限公司(持股30%),而新城控股份别持有这两家公司剩余各70%股权,但新城控股将这两家公司作为合营澳门美高梅官方网站核算。

在新城控股的财报上,南京创锦经历了从子公司到合营澳门美高梅官方网站,又从合营澳门美高梅官方网站到子公司的角色转化,这是新城控股的经营需要。在2018年从合营澳门美高梅官方网站转为子公司时,南京创锦的净资产评估增值了20244.79万元。

澳门美高梅官方网站借钱利率8%高于市场融资本钱

天眼查数据显示,王振华旗下公司共有194家,其中担当法定代表人共56家,担当股东的9家,担当高管的185家。最着名的关联澳门美高梅官方网站,莫过于他旗下的三家上市公司,三家公司之间是否是是存在关联交易?

对此,在上交所的询问中,一笔看起来“分歧常理”的关联交易被提出质疑。

根据年报表露的公司财务融资情况,2018年期末融资总额达704.8元,整体均匀融资本钱为6.47%。但是下面还有一行小字附注:“本公司应付关联方新城发展及其子公司计息款项为22.22 亿元,利率为8%。” 新城发展是公司的间接控股股东,实际控制人也是王振华。

对新城控股来说,找股东借钱的利率高达8%,比公然市场上融资利率还要高?

如此“冤大头”的关联交易为甚么还要做?既然公然市场融资本钱为6%,为甚么不全部在公然市场上完成融资?上交所也关注到这一个分歧常理的关联交易,要求公司解释“关联方借款利率高于均匀融资本钱的缘由,是否是是存在侵害公司利益的行动。”

公司回应道,2018年度公司向非关联方借款的利率区间为4.50%-10.54%,而新城发展8%的借款利率依然在这个范围内。公司夸大,上市公司向关联方借款无需抵押担保、资金使用灵活,借款利率与外部借款利率相当,不存在侵害上市公司利益的行动。

澳门美高梅官方网站不过,在2018年新城控股新发的17笔债券、票据等产品,没有一笔利率到达8%。发行的四笔美元债,利率最高的也仅为7.5%。

一家上市公司为甚么愿意多付利息?还是另有隐情?关联交易本来就是一个相对灰色的领域,需要遵照严格的信息表露条例。公司在询问函中解释,该交易已通过了董事会和股东大会,并在指定媒体上完成了信息表露要求。

百亿债务悬顶,一月新增借款79亿

新城控股能跻身房企前十,除挖空心思增加利润外,与其高杠杆扩大密不可分。

2015年底,新城控股还是一家年销售额约200亿元的中小房企,负债尚不到600亿元。而到往年,年销售额超过2200亿元,负债总额2793.62亿元。2015年至2018年间,新城控股的资产负债率从79.54%上涨至84.57%;净负债率在2015年末时仅为43%,2016年、2017年则快速爬升至80%左右,2018年中期乃至一度到达100%。

澳门美高梅官方网站截至今年一季度末,新城控股借款余额约为888.72亿元,较2018年末借款余额727.05亿元增加161.67亿元。而到4月末,借款余额到达967.68亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的47.22%。前4个月中,银行贷款净增148.03亿元,发行债券及债务融资工具净增49.94亿元。

由此推算,仅在今年4月,借款就新增了78.96亿元。而截至今年一季度末,新城控股一年内需偿还的债务合计为133.65亿元。

但是,随着王振华犯案,不管是二级市场股价还是新城控股本身业务,都将遭到影响。再加上百亿即将到期的债务、百亿“注水”的净利润,扑朔迷离的关联交易,这一切都给新城控股的发展蒙上一层阴影。

不过,故事还远远没有结束:新城控股能否度过此次难关?临危受命的接班人能否化解危机?这一切都需要时间往返答。

视觉中国图

责编:ZB

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